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程跃强诉岳联军、孔卫东所有权确认纠纷案件

2014-05-19 09:53:29 来源: 本站

 一、案件基本信息

12012)复民初字第443

2、案由:所有权确认纠纷

3、当事人

原告程跃强,男,1975110日出生,汉族,现住邯郸市复兴区岭南路23号院13-4-18号。

委托代理人李俊峰,河北熙坤律师事务所律师。

被告岳联军,男,现年47岁,汉族,现住址不详

被告孔卫东,男,1968611日出生,汉族,现住邯郸市复兴区岭南路23号院9-1-4号。

委托代理人戈大旺,邯大法律服务所法律工作者。

二、基本案情

     原告诉称:2000年被告岳联军与孔卫东签订购房合同,孔卫东将位于邯郸市复兴区岭南路23号院13-4-18号的房屋出售给岳联军。孔卫东将房产证及相关购房发票交给了岳联军。20011226原告与被告岳联军签订购房合同,岳联军将位于邯郸市复兴区岭南路23号院13-4-18号的房屋出售给原告,二次交易均未过户。此后原告多次要求过户,虽然岳联军表示配合,但被告孔卫东却以种种理推托,致使房屋迟迟未能过户。原告现诉至法院,请求判令:1、确认位于邯郸市复兴区岭南路23号院13-4-18号的房屋属于原告所有。2、二被告协助原告办理过户手续。3、本案诉讼费由被告负担。

被告孔卫东辩称:孔卫东不是本案的适格被告,不是合同的相对人。孔卫东与岳联军签订购房合同,但没有实际履行完支付房款的义务,双方之间的房屋买卖合同无效。孔卫东的妻子对孔卫东出卖房屋并不知情,当知情后表示反对,导致离婚诉讼。现该房屋仍登记在孔卫东的名下,他人无权处分。原告并非善意第三人,在明知岳联军没有取得房产证的情况下购房具有过错,请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告岳连军未答辩。

法院经审理查明,2000年被告岳联军与孔卫东签订购房合同,孔卫东将其所有的位于邯郸市复兴区岭南路23号院13-4-18号的房屋以30000元出售给岳联军,孔卫东将房产证及相关购房收据交给了岳联军,双方未办理房产过户登记。20011226日被告岳联军与原告程跃强签订购房合同,岳联军以36500元的价格将诉争的房屋又出售给原告。合同签订后被告岳联军将房屋产权证及购房收据交予原告,原告在此房屋居住至今。原告多次要求二被告办理过户手续未果,为此原告提起诉请。

 

三、案件焦点

合同是否有效。

四、法院裁判要旨

法院生效裁判认为,孔卫东将诉争房产出售给岳联军,价款为3万元,双方订立的房屋买卖合同系双方真实意思的表示,合法有效。孔卫东诉称岳联军未付清全部房款属于合同履行问题,上诉人可以向岳联军另行主张。20011226日岳连军与程跃强签订购房合同,已 365000元的价格将诉争的房产出售给程跃强,并将孔卫东的房产证和孔卫东向单位交款是收据一并交付,双方的房屋买卖亦合法有效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,当事人一方以出卖在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。孔卫东以其在出卖时未经妻子同意,主张合同无效的观点,没有法律依据。原告程跃强以合理的价格购买该房产并已实际居住多年,被告岳联军与孔卫东应协助原告办理过户手续。

五、法官后语

中华人民共和国合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的,依照其规定。”房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求,而是物权变动的要求,是否办理房屋过户手续,影响的是所有权是否依法转移,而对买卖合同及其效力没有影响。不能因为还没有办理产权过户手续,就认定当事人的买卖合同无效。合同本身无须批准或登记就已经产生了法律效力。

本案另涉及的岳连军在未取得房屋产权证的情况下再次出卖的房屋所签订房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:()违反法律、行政法规的强制性规定。”中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;”这里所谓房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。但《城市房地产管理法》系行政管理性法律,该法此项规定旨在规范房屋交易的行政管理,而非禁止交易关系,所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益,故在性质上属于管理性禁止规范,并非效力性禁止规范。《物权法》第三十一条规定:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”物权法并没有规定未取得权属证书的不动产不得转让,而是规定转让不发生物权的效力。岳连军在出卖房屋时虽未取得房屋产权证的情况下,其与原告程跃强之间所签订的房屋买卖合同亦合法有效。

《合同法》第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。”出卖人在产权转移过程中负有积极的主要义务,在房屋过户环节上居于主导地位,办理产权变更手续时,出卖方需要提供与原产权相关的各项手续。故原告的诉请合法有据,应予支持。

 


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